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狐说商道|招商蛇口变慎重:高价买地三年资产计挑96亿,净利两连降至103.72亿

发布日期:2022-05-07 11:16    点击次数:131

【编者按】 是谁建造了今朝的商业世界?谁又将主导这个五彩斑斓的世界的未来?是企业和企业家们。

新时代的竞争法则也正发生着质的转变,这栽变化不只强烈冲击着企业和竞争格局,更深切转变着俺们对商业世界的传统理解。异国一家企业可以简略长盛不衰,商业逻辑正持续更新和迭代。

搜狐财经《狐说商道》系列专题报道,聚焦商业人物、企业案例,洞悉商业聪颖、品味商战故事。此为第二十期稿件,聚焦招商局蛇口工业区控股股份有限公司(001979.SZ)。

出品|搜狐财经

作者|吴亚

2021年中资上市地产公司的收成单,正慢慢拉开帷幕。只是,这一年相当奥妙,截止目,已有多家房企宣布无法依时刊发2021年业绩,片面物企年报也“难产”了。

奉陪着地产周期下走,房企利润承压迹象越发清晰。对于一些身陷债务题目的暴雷房企而言,2022年也还会是艰难的一年。

“百年招商,蛇口传承。”走业枯瘦,央企千亿巨头的日子也不好过。不歇多年走矮的赢余能力,让招商蛇口这份出售亮眼、投资积极、财务慎重的2021年年报也黯然失容。

回看去时三年,招商蛇口连续在为早年所拿的“高价地”买单,三年计挑超96亿元资产减值。叠加地产周期下走,地产项目结转利润空间宏大下滑,招商蛇口近两年均“添收不添利”。

“2021年很难,2022年也不会灵活。中国的房地产市场发展至今,运走逻辑已经发生了根本性变化。”招商蛇口董事长许永军在3月22日举走的2021年业绩交流会上直言,“俺们必须要谋求企业添长的第二个弯线。”

添长的第二弯线从何来?招商蛇口认为,走业未来的赢余将苛重来自于技术与服务、其次是核心优质资产的升值。“今年不会灵活”,招商蛇口也将慎重走事。

全体毛利率“四连降”

迩来7年,招商蛇口的总营收由2015年的492.2亿元,赓续添长至2021年的1606亿元,复相符年添长率达到18.41%。

但在2019年,招商蛇口的归母净利润同比添速骤然降至个位数为5.2%,仅实现160.3亿元。

接下来的2020年和2021年,直接转为负添长,同比降幅达到23.58%、15.35%,离别实现122.5亿元、103.7亿元。

招商蛇口2015年-2021年总营收、归母净利润概况,制外:搜狐财经

面对业绩震撼,招商蛇口每年的诠释大体相反:房地产项目收工交付并结转的面积添长,房地产业务结转收入增加带动公司总营收添长。

但受市场下走影响,房地产业务结转毛利率同比有所降落,加之公司资产计挑,投资利润变动等因素的影响,导致公司归母净利润出现下滑。

先看项目结转的利润,在许永军看来,公司不添利是受到市场等多方面缘故导致,“此前推动中国房地产走业敏捷发展的四个苛重红利,包括人口红利、城市化红利、经济高添长红利和房地产金溶解红利,有的已经毁灭,有的则在逐步削弱。”

招商蛇口财务总监黄均隆回答称,“这几年来毛利率下滑是走业趋势,不只仅招商蛇口是如此,整个走业都在降落。”

拆解年报可发现,招商蛇口的全体毛利率自2018年开首出现赓续性下滑,2018年时还在39.49%的高位,到了2021年已降至25.47%。

分区域来看,2021年华东区域的毛利率最矮,仅为11.54%;下滑程度也最大,较上一年缩短4.65%。

而华东区域正是招商蛇口营收贡献最大的区域,2021年实现368.59亿元,占公司总营收的比例为22.94%。同时,华东区域也是招商蛇口布局最多的地区,在公司4400万平方米的土地贮备中华东区域约占31%。

有业内助士向搜狐财经外示,“华东区域连续是多房企必争之地,具有购买力强、项目去化快的上风,可以简略为房企保留有余的赢余空间。但屡屡也会造成区域内土地高溢价出让的情况,使得房企赢余空间相当有限。”

招商蛇口(001979.SZ)2018年-2021年分走业毛利率概况,制外:搜狐财经

分产业板块来看,2021年招商蛇口第一大收入来源的社区开发与运营板块,毛利率同比降落了1.59个百分点。

拉长时间线来看,该板块的毛利率在2018年的时候,也曾在39.28%的程度。

计挑减值成为利润“杀手”

伪如说毛利率下走是走业共性,那么早年的高价地也是直接影响招商蛇口近三年的利润外现的一个因素,该指标也算是走业共性。

一方面,受房地产走业结算周期影响,在本年度内,招商蛇口结算地块苛重为2017-2019年拿的高价地。今朝,此类地块聚积结转,因此时的售价无法对冲早年的地价,由此导致招商蛇口毛利率下走。

以武汉为例,去期公告出现,2020年5月,招商蛇口以58.87亿元竞得武汉硚口区地块,楼面价约15633元/平方米。

到了2021年9月尾,该项目入市时的均价为27500元/平方米,拿地成本占出售均价近60%,加上昔日修建建材价格上涨,由此对招商蛇口在该项目上所能获取到的的利润形成了压力。

另一方面,在目市场走情仍未回暖的大环境之下,叠加各地方对于新房价格的控制,那些曾经高溢价拿下的项目也导致房企不得不挑进展走资产计挑减值。

梳理来看,2019年招商蛇口抛出自2015年上市以来的首份资产计挑减值公告,当期名誉耗损准备约3853万元、存货落价准备约20.92亿元,累计计挑减值约21.3亿元;缩短当期归母净利约14.34亿元。

之后的2020年和2021年,招商蛇口继续进走资产计挑减值,当期计挑资产约31.01亿元、43.71亿元,缩短当期归母净利润约21.84亿元、34.55亿元。

据此计算,近三年招商蛇口累计计挑约96.04亿元资产,累计缩短公司归母净利达到70.73亿元。

招商蛇口2019年-2021年资产计挑概况

2021年是地产走业下走清晰的一年,多位房企内部人士的感受是,面劈面前目今尚未回升的市场走情,供答端和需要端呈不屈衡的外现,“房企项目去化无力,利润会赓续降落,挑前做好计挑的准备有必然道理。”

目,房企年报仍在持续流露。搜狐财经慎重到,截止今年3月初,就已有13家房地产开发板块(按申万走业分类)上市公司公布了计挑存货落价准备计划。

仅这13家房企已公布的计挑金额进走统计,预测相符计计挑就已达到115.44亿元,同比添长46.13%。而2020年同期计挑存货落价准备上市房企仅为4家;2019年同期仅有6家。

各大房企给出的计挑存货落价准备缘故都大同幼异,包括2021年地产走业环境和房企融资环境较差、高价拿地遇上楼市下走、基于未来哀不美观预期等因素。

柔和证券发布的研报也指出,若楼市去化压力持续,出现以价换量,将导致招商蛇口结算毛利率进一步下走,前期高价地也同样面临减值风险。

一位不愿具名的地产分析师直言,“内行(房企)的心态是沟通的,有压力,也有答对市场风险的退却,打折出售、资产处置等都会影响利润外现,自然也不排挤有趁机洗洁净报外的因素,把题目所有放开一次性解决,以后的情况会更好一些。”

固然就面前目今的地产界来看,资产计挑这栽基于会计规则的通用性而给企业带来的巨亏,在全走业范围内获得了高度的可比性,基本上没关联代外2021的无数中国上市房企。

不过,也有房企内部人士向搜狐财经外达了如此的不美观点,“资产计挑带来的基于财务会计规则而出现的亏折,核心关键词是慎重(哀不美观),偶尔能十足逆映企业业务的基本面。”

针对减值方面的题目,黄均隆在业绩会上外示,“公司从2019年以后拿的地块,从今年开首会逐步进入结转阶段,干系毛利率更高,预测毛利率程度将有所升迁。”

同时,招商蛇口接下来会采取多措并举,采取利润结晶的走动,包括“一城一模板”、“一业态一模板”、“一城一策”等等举措,从投资端、开发端、营销端全方位进走升迁,以升迁存货质量、资产质量和赢余能力。

审慎拿地:“愿意不拿也不错拿”

或因公司不歇三年为高价地买单的背景,投资者今年对招商蛇口未来在土地端的投资策略也更为关注。

年报出现,2021年招商蛇口新添建面1551万平米,同比降落4.6%;总地价2150亿元,同比添长42%。在一线及新一线核心城市拿地金额占比73%,同比升迁11个百分点,继续聚焦高能级核心城市。

在多元化拿地方面,招商蛇口年内经历产城联动获取项目9宗;兼并收购和城市更新周遭,落地的单项目收并购共12宗;全年斩获14个旧改项目排他资格,预估土地贮备面积510万平方米,货值超1200亿元。

市场分析宏大认为,房地产走业的全体承压,挑衅着高欠债企业的资金承受能力。但对于融资成本矮、现金优胜的央企而言,这无疑是一个并购整相符的时机。

截止2021岁终,招商蛇口在手货币资金为795亿。根据监管口径计算的现金短债比为1.25倍;期末剔除预收账款与相符同欠债后的资产欠债率、净欠债率离别为61.7%、42.8%,三项指标赓续已足“三道红线”请求。

2021年,招商蛇口发走的票面利率多次创下相近时间内房地产企业债券利率新矮,由此促使公司债务机关调整并大幅降矮综相符融资成本,全年融资成本再下滑至4.48%。

进入2022年,在并购贷、并购债持续落地的大背景下,于1月12日,招商蛇口成功注册今年地产走业首笔并购类票据,注册金额为30亿元,首期发走额为25.8亿元。

征服该并购债券召募书,在首期发走的25.8亿元中,12.9亿元用于添援产业内协同性较强的企业缓解摇摆性压力(点击查看去期报道:房企并购类债券发走“破冰”)。

值得慎重的是,去年12月监管层就曾开释出信号,经历并购等市场化手腕推动房地产市场的机关性调整,鼓励优质房地产企业并购出险房地产企业的项目,征服市场化手腕出清地产走业风险。

栽栽迹象,让外界对手握795亿元现金、财务慎重又具有央企背景的招商蛇口,成为出险房企的“白衣骑士”充裕了憧憬。

截止目,公开市场上还未出现招商蛇口“联姻”出险房企的讯歇。不过,业绩会上,谈及是否将进一步夺取并购融资机会时,黄均隆外示,“若有适答的项目,在考虑风险的前挑下,公司会积极夺取并购贷款。”

只是,岂论是拿地也好,并购也罢,面前目今和未来的招商蛇口,都将变更慎重。“今年对城市和土地选择专门苛格,有多项指标把关,愿意不拿也不错拿。”招商蛇口董事总经理蒋铁峰用“积极谋求、慎重决策、慎重着手”十二个字总结招商蛇口在投资段的策略。

“其实做企业,拿地跟并购都一回事,俺们的原则很简易,哪里的商业回报高就去哪里。”但他也坦言,“但是并购项宗旨风险会更多,因而俺们对它的风险控制会更苛格。”

“走业进入下走期,市场上收并购讯歇多且杂。并购项目风险多,但回报率高,公司要综相符鉴定资产质量、风险、回报率等因素,才能考虑是否进走收并购。”他还感概到,“有些项目外界看着不错,但其实进去尽调发现根本不成。”

“三个转向”和“第二添长弯线”

除了结转毛利率、资金计挑之外,投资利润缩短外现也在影响着招商蛇口近三年的利润外现。

2019年-2021年,招商蛇口投资利润由102.3亿元一块儿下滑至37.28亿元,三年缩短65.02亿元;占当期净利润的比重,也由54.14%降至24.52%。

2021年,招商蛇口转让子公司产生投资利润同比缩短了24.45亿元,由此形成的归母净利润同比缩短20.49亿元。

招商蛇口2015年-2021年投资利润概况,制外:搜狐财经

处置子公司这一操作在招商蛇口身上时有发生。上市后的2016年-2021年,招商蛇口处置子公司及其他生意业务单位收到的现金累计154.05亿元。

招商蛇口换股接收相符并招商局地产控股股份有限公司A、B股后,在2015年12月30日在深圳证券交易所正式挂牌,这也是深交所较为典型的A+B股转A股全体上市成功实施的案例。

招商蛇口的业务繁芜,公司业务倾向也主打的是综相符发展战略。社区开发与运营、园区开发与运营为前两大收入来源,2021年离别实现收入1279.11亿元、325.33亿元。

财报流露的另一收入来源为邮轮产业,但占比较幼。受新冠疫情影响,2020年收入猛降79.28%至1.33亿元;2021年有所回升至1.99亿元。

招商蛇口将这栽综相符发展模式概况为主辅赛道相结相符的“1+4”业务,并伸长打造公司的4个核心IP。

“1”即以住宅开发出售为核心的现金牛业务,是招商蛇口利润收入的苛重贡献来源和赞成业务;“4”离别是重点发展的成长型业务、以深耕轻资产模式的平台型业务、创新式业务、以及以酒店、公寓、写字楼为构成的机会型业务,并打造园区、聚积商业、招商积余和邮轮产业等四类核心IP。

园区业务是招商蛇口在上市房企中的具有护城河意义的产业板块,举动“前港—中区—后城”综相符发展模式核心环,该业务高毛利特性鲜明,上市至今均超40%。

招商蛇口如何改善矮赢余能力的窘境?许永军的说法是,“房地产走业进入新旧模式转换时期,经过十三五规划期内的内部实走评估,宏不美观环境以及走业发生强大变化,公司重新凝视了业务模式和商业逻辑,对战略进走了进一步优化。”

基于此,招商蛇口挑出“三个变动”的思路:从开发为主向开发与经营并重变动;从重资产为主向轻重结相符变动;从同质化竞争向迥异化发展变动。

在详尽的实走层面,许永军谈及,要赓续推进“双百”战略落地和数字化赋能。近年来,数字化战略在地产圈多被挑及,走业红利逐步毁灭,走业规模见顶,经历各环节各维度邃密化管理,向管理要效好的手腕宏大被走业认可。

“双百”战略是招商蛇口在2020年业绩会上给公司持有型物业挑出的目标,即“百亿商业收入、百个大型聚积商业”,到2025岁终拥有100个购物核心、营收100亿元。

截至2021年岁终,招商蛇口苛重在营聚积商业项目共计25个,聚积布局在上海、深圳、南京、成都和重庆等16个城市。

此外,在升迁轻资产的战略定位,完竣投、融、建、管、退全价值链各方面能力,研讨如何打造地产和科技等方面,招商蛇口也给出了一些策略。

不难发现,当房地产开发业务天花板已现,谋求新赛道也成为了招商蛇口要做的事。在这栽经营思路下,也就有了招商蛇口未来对公司差别类型资产的定位和经营理念。

“最核心的优质资产坚定地持有,不会进走转让,会让它产生永世安定的现金流回报。”蒋铁峰外示,针对产融类资产,占用资金比较大,周转比较慢,公司会出外,保有幼股和经营权。出外的平台,便是目已经搭建好的于香港上市的招商局商业房托基金,以及国内上市的博时蛇口产园REIT。

“对于历史上和谐着住宅拿地搭配的一些商办资产,天生素质或者区位并不是太好,经营效好很难升迁,占用公司必然资金,公司迩来也在积极处置,置换成现金或更优质的物业。”他称,培养利润添长第二弯线,升迁运营能力是招商蛇口未来发展的苛重倾向。”

固然走矮赢余能力亟待解决,但从分红的角度来看,招商蛇口确是一家能让投资者坦然的公司。2021年现金分红总额约占同期归母净利润40%,上市以来累计分红金额达326亿元。

在业绩会上,许永军也喊话投资者,称未来招商蛇口会尽量保持分红政策的安定性,也期看更多看重永世价值的投资者成为招商蛇口的股东。

“把握住了稳字,就把握住了未来5年以上的房地产走业的脉搏。”许永军如此研判走业未来,这栽思路在招商蛇口给自身定的今年年度出售目标上也有显现。

招商蛇口2015年-2021年出售业绩概况,制外:搜狐财经

市场下走的2021年,招商蛇口实现出售额3268.3亿元,同比增加17.7%;出售面积1464.5万平方米,同比增加17.8%;添速鲜明优于全国(4.8%、1.9%),出售额排名升至走业第七。

2022年,招商蛇口全年可售货值大约是6200亿元,其中新添货值超过3500亿元。征服蒋铁峰的说法,“在充分考虑推盘节奏和面前目今市场不太好的情况,公司2022年的出售目标定为3300亿元,保持与去年宛如的程度。”

招商蛇口去时这一年,近乎没关联看作房地产走业全体转向的一个缩影。高杠杆、高周转的时代一首不复返,地产利润越发稀薄。

许永军资产毛利率招商蛇口房企声明:该文不美观点仅代外作者本人,搜狐号系讯歇发布平台,搜狐仅挑供讯歇存储空间服务。